以下為《2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報(bào)告》節(jié)選：

 

　　進(jìn)入2022年，商業(yè)辦公市場(chǎng)包括寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園告別強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇需求，回歸常態(tài)、于底部空間趨穩(wěn)求變。一季度受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及部分重點(diǎn)行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)的影響，寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)租賃需求放緩，凈吸納量下降，但依舊保持相對(duì)平穩(wěn)趨勢(shì)。二季度由于重點(diǎn)城市受到了疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)增速放緩等超預(yù)期因素的沖擊，市場(chǎng)活動(dòng)一度停滯，遭遇"倒春寒"，復(fù)蘇勢(shì)頭亦被蒙上陰影；6月，隨著疫情得到有效管控，寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度正在逐步恢復(fù)。

 

　　房訊指數(shù)認(rèn)為，由于上半年新一輪疫情反復(fù)因素的沖擊，商辦市場(chǎng)整體下滑明顯，經(jīng)濟(jì)支撐走弱，市場(chǎng)需求銳減。當(dāng)前商辦市場(chǎng)依舊處于供需僵持博弈階段，雖然疫情向好使得市場(chǎng)下半年需求預(yù)期回暖，但短期商辦市場(chǎng)庫(kù)存高企、行業(yè)利潤(rùn)微薄的狀況仍然沒(méi)有改善。整體來(lái)看，商辦市場(chǎng)仍面臨弱現(xiàn)實(shí)、強(qiáng)預(yù)期的局面。在疫情穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，隨著下半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，以及穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施對(duì)企業(yè)的扶持，受壓制的需求將得到釋放，我們預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)下行空間有限，對(duì)部分城市、部分區(qū)域、部分產(chǎn)品仍存謹(jǐn)慎看多的觀點(diǎn)。

 

　　從投資端看，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正站在新周期的起點(diǎn)上，未來(lái)房地產(chǎn)最好的投資機(jī)會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)。

 

　　繼2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議戰(zhàn)略性地以"房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的"重新定位了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)"房住不炒"，商品住房市場(chǎng)將更好的回歸居住屬性。而"三道紅線"和土地"兩集中"政策的出臺(tái)和穩(wěn)定實(shí)施，也預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)和健康發(fā)展的新周期。

 

　　新周期下，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，商業(yè)地產(chǎn)在為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要支撐的同時(shí)，也將成為投資機(jī)構(gòu)和企業(yè)資產(chǎn)保值增值的重要資產(chǎn)配置手段。尤其是今年公募REITs試點(diǎn)的地產(chǎn)金融化突破，有助于打通商業(yè)地產(chǎn)包括寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)"投、融、管、退"全周期通道，也為公眾投資者提供涉足基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域、享受優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)的增值收益機(jī)會(huì)，為商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展留下了更多想象空間。

 

　　從供應(yīng)端看，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)高峰進(jìn)入尾聲，行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代。

 

　　從開(kāi)發(fā)投資來(lái)看，行業(yè)整體表現(xiàn)出理性發(fā)展的態(tài)勢(shì)。自2018年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額大幅下滑之后，已經(jīng)連續(xù)三年同期保持在窄幅波動(dòng)的過(guò)程中；綜合五年數(shù)據(jù)來(lái)看，新開(kāi)工面積、竣工面積同樣呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。房訊指數(shù)判斷，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)高峰期或?qū)⒔咏猜?，行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代。

 

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入"新常態(tài)"，城市發(fā)展由大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的新時(shí)期，城市更新邁入"有機(jī)更新"階段。毫無(wú)疑問(wèn)，伴隨著增量放緩，未來(lái)高杠桿、高負(fù)債開(kāi)發(fā)模式無(wú)法持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將從提升資產(chǎn)管理能力、深化產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建等方面出發(fā)，致力于提高項(xiàng)目的自持運(yùn)營(yíng)和管理效益。存量市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)提速，目前來(lái)看，城市更新下對(duì)存量項(xiàng)目的改造提升已經(jīng)成為行業(yè)的"風(fēng)口"之一。值得一提的是，未來(lái)增量的發(fā)展更多體現(xiàn)在新興商圈，存量的提升則更多是在舊有的核心商圈，這也將給城市的發(fā)展帶來(lái)"多中心化"的格局。

 

　　從需求端看，在雙碳戰(zhàn)略和數(shù)字經(jīng)濟(jì)雙輪驅(qū)動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始探索新發(fā)展模式。

 

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，促進(jìn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。房訊指數(shù)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)也面臨著同樣的要求。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式，主要有以下三個(gè)方面路徑：

 

　　第一，房地產(chǎn)是碳中和碳排放的主戰(zhàn)場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)顯示，在能源耗能方面房地產(chǎn)行業(yè)占40%左右，和房地產(chǎn)相關(guān)的減碳占50%。在雙碳目標(biāo)下，綠色低碳已經(jīng)從商業(yè)地產(chǎn)自愿模式轉(zhuǎn)變?yōu)楸剡x模式。

 

　　第二，數(shù)字經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的快速發(fā)展，則為商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新變革和數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了手段和技術(shù)支撐。來(lái)自用戶(hù)端的科技化、生態(tài)化、人性化、藝術(shù)化等多元需求，更是倒逼商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

 

　　第三，實(shí)施城市更新行動(dòng)。當(dāng)前，各地正積極實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，如何實(shí)現(xiàn)城與人、城市與自然、城市與商業(yè)和諧共生，是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)亟待積極破解的重要課題。

 

    【來(lái)源：房訊網(wǎng)】