大宗交易斷崖式下跌。全年35起大宗成交，交易總額約380億，僅為去年一半（數(shù)據(jù)來自世邦魏理仕）。租賃市場更是雪上加霜，租金下行、空置率攀升，全年凈吸納量同比去年下降了98%，降至6.3萬平方米的歷史低位，第三季度甚至出現(xiàn)了負值.....

 

　　而寒氣的出現(xiàn)，與撐起市場半壁江山的科技企業(yè)退租潮緊密相關(guān)。

 

　　01、中關(guān)村&望京 陣地失守 迎來退租潮

 

　　市場向來穩(wěn)定的中關(guān)村，今年很不好過。

 

　　字節(jié)跳動集體撤離中關(guān)村，整合退租超10萬平米；愛奇藝搬出超3萬平的鴻誠拓展大廈，微軟也提前退租鼎好大廈3萬平

 

　　望京這邊同樣烏云翻涌。盤踞多年的美團提前解約櫻輝大廈和融新科技中心等寫字樓，釋放面積達超3萬平；曾經(jīng)的獨角獸每日優(yōu)鮮破產(chǎn)解散，望京萬科時代中心的總部人去樓空

 

　　疫情的擾動，主力需求的持續(xù)收縮，疊加科技企業(yè)整合及騰退現(xiàn)象，總之在形勢變幻莫測的2022年，中關(guān)村與望京雙雙遭遇重創(chuàng)。

 

　　根據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，中關(guān)村和大望京全年凈吸納量分別為-6.8萬平方米和-9.6萬平方米；中關(guān)村空置率達到11.1%，這是近15年里首次攀升至10%以上；望京酒仙橋的空置率同比上漲超過20%，達到28.7%。

 

　　更為悲觀的是，挑戰(zhàn)仍在繼續(xù)。根據(jù)高力國際的預(yù)測，2023年，中關(guān)村與望京依然會面臨企業(yè)持續(xù)退租和供大于求的影響。轉(zhuǎn)機何時出現(xiàn)，還需靜待市場表現(xiàn)。

 

　　02、亞奧逆勢堅挺 麗澤“低吸”壯大

 

　　環(huán)球并不同此涼熱。在各板塊普遍低迷的行情下，亞奧和麗澤可謂是穩(wěn)住了基本盤。

 

　　同樣是科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)盤踞的重點商圈，亞奧并未受到大廠退租潮影響。之前聚集而來的騰訊、字節(jié)跳動等互聯(lián)網(wǎng)大廠依然在此，未出現(xiàn)搬離現(xiàn)象；反而騰訊AMS等部門已經(jīng)在2022下半年搬進簽了10萬平的亞洲金融大廈，亞奧的科技產(chǎn)業(yè)勢力再上一層。

 

　　這也充分說明，頭部科技企業(yè)對亞奧商圈的認可度，以及亞奧市場對于科技企業(yè)整合辦公需求的充分滿足。值得注意的是，根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，亞奧商圈的現(xiàn)有存量+未來供應(yīng)量已大幅超過百萬方，僅次于CBD,與麗澤幾近持平，將為更多科技企業(yè)的進駐提供堅實支撐。

 

　　03、麗澤商圈完全是黑馬之姿

 

　　不僅在租金層面實現(xiàn)了3年來的首次上漲，全年成交占比更是全市領(lǐng)跑。根據(jù)第一太平戴維斯研究報告，麗澤是2022年租賃市場最為活躍的商務(wù)區(qū)，全年成交面積（包括新租、擴租及搬遷的成交量）占全市的28.6%，位居各大商圈之首；在成交租戶的行業(yè)分布上，TMT企業(yè)占到了20.5%，僅次于金融類企業(yè)，其中包括建信金科、金證科技等多家金融類科技企業(yè)以及楚天龍、華大天元等信息軟件領(lǐng)域的科技公司。

 

　　充裕的品質(zhì)樓宇空間，日漸成熟的商務(wù)配套，再加上極具吸引力的租金性價比，麗澤正在成為金融、科技以及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)尋遷、擴租的香餑餑。

 

　　作為北京寫字樓市場的主力引擎，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的一舉一動都將影響著北京的寫字樓市場格局。

 

　　過去3年，企業(yè)處在擴張停滯、降本經(jīng)營、整合辦公的階段，亞奧和麗澤憑借商圈配套、樓宇品質(zhì)和低位租金等優(yōu)勢強勢崛起；隨著經(jīng)濟復(fù)蘇回暖，市場轉(zhuǎn)好預(yù)期增強，企業(yè)的擴張意愿持續(xù)釋放，各大商圈的競爭進入同一起跑線，誰能更好地挽留和吸引客戶，就得看真本事了。

 

　　【來源：新巴別塔】