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2023年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的擴(kuò)張與分化
北京寫字樓租售中心網(wǎng)訊：2023年3月17日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"迭代與進(jìn)化：商業(yè)辦公新勢(shì)力"。會(huì)上，中科產(chǎn)城董事長(zhǎng)郭瑩輝發(fā)表了題目為“2023年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的擴(kuò)張與分化”的主題演講。郭瑩輝認(rèn)為，園區(qū)總量急劇擴(kuò)大下，投資商和運(yùn)營(yíng)商的機(jī)會(huì)是分化的，表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)大咖拿工業(yè)用地趨勢(shì)非常明顯、園區(qū)REITs日益活躍、新建園區(qū)的投資機(jī)會(huì)相對(duì)不錯(cuò)；而存量園區(qū)招商去化壓力大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將加速離場(chǎng)。同時(shí)，園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)將大大增加，園區(qū)更新將是新的盈利來源，園區(qū)的開發(fā)也將與園區(qū)內(nèi)企業(yè)股權(quán)投資深度綁定。
在園區(qū)總量極具擴(kuò)大下，投資商和運(yùn)營(yíng)商的機(jī)會(huì)是分化的，結(jié)論就是我們的市場(chǎng)化投資可能是萎縮的，甚至回報(bào)是不好的。但是我們的運(yùn)營(yíng)商的機(jī)會(huì)是非常大的，分化在于市場(chǎng)化投資意愿的降低，這是總體結(jié)論。
從8個(gè)方面，把結(jié)論拆分一下：
一是產(chǎn)業(yè)大咖拿工業(yè)用地趨勢(shì)非常明顯。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的回升是靠重大工業(yè)制造業(yè)項(xiàng)目支撐的，可以看到比如比亞迪、華為、寧德時(shí)代、京東方這些企業(yè)在今年1、2月份拿地很踴躍，3月份預(yù)期也很踴躍，所以今年工業(yè)用地以大產(chǎn)業(yè)企業(yè)為主，而不是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。
二是園區(qū)REITs日益活躍。已經(jīng)發(fā)行的REITs中有7只是園區(qū)類的，今年預(yù)計(jì)有20多只園區(qū)REITs上市，這些對(duì)于園區(qū)的投資和接盤來說又是一個(gè)非常大的利好。所以今年園區(qū)REITs應(yīng)該是一個(gè)高漲之年。
三是新建園區(qū)的投資機(jī)會(huì)相對(duì)較好。因?yàn)榻衲甑胤秸疄榱苏猩桃Y，在以往的限制性條件很多的情況下，企業(yè)算是有了話語權(quán)。過去招商引資拿地最大問題是產(chǎn)值、稅收要求很高，尤其北上廣深一線城市拿100畝、50畝用地，政府要求非?？量獭５衲昙词乖诒本┠玫氐臈l件好談多了。
四是存量園區(qū)招商去化壓力太大了。過去幾年有市場(chǎng)化投資園區(qū)，更多來自政府自建園區(qū)物業(yè)，帶來巨大的存量，三年疫情招商引資不暢產(chǎn)業(yè)不興，過去的存量在今天形勢(shì)下依然是老大難問題，庫存壓力會(huì)繼續(xù)增大。
五是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將加速離場(chǎng)。從過去這幾年來看，大家耳熟能詳?shù)氖袌?chǎng)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商幾乎都不在主流的市場(chǎng)了，很活躍的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還在拿地嗎？更多都是以國(guó)有、地方城投平臺(tái)為主的園區(qū)開發(fā)企業(yè)。今年也許是市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商黯然離場(chǎng)的最后一年。
六是園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)將大大增加。這個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要是利用我們的智力、經(jīng)驗(yàn)、操盤能力，給投資方提供服務(wù)的。政府今年作為園區(qū)投資的主體，但是它的短板非常明顯，我們很多地方政府平臺(tái)有兩極化：先筑巢后引鳳，先開槍后瞄準(zhǔn)。專項(xiàng)債很便宜，地方政府追著投，地方政府會(huì)加大自身園區(qū)投資的總量。但是有的開工建設(shè)了，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品策略、招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、投資回報(bào)率一系列問題還不知道。所以從事園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)的企業(yè)大可不必為自己訂單業(yè)務(wù)著急，完全可以和大型政府平臺(tái)公司接駁，它投資能力強(qiáng)，我們有經(jīng)驗(yàn)，形成生態(tài)互補(bǔ)。
七是園區(qū)更新將是新的盈利來源。大家講了很多城市更新，郊區(qū)型的園區(qū)更新成本比較低。廣州、北京等等都有很活躍的支持政策，這些支持政策對(duì)于投資改造是一種資產(chǎn)的釋放，包括空間的釋放。相對(duì)來說回報(bào)率比新建拿地的園區(qū)顯然高得多。在北京的央企測(cè)算過回報(bào)可以到七到八，比REITs里四點(diǎn)多的回報(bào)高很多。
八是園區(qū)的開發(fā)與園區(qū)內(nèi)企業(yè)股權(quán)投資深度綁定。
【來源：房訊網(wǎng)】