2024年寫(xiě)字樓租賃需求溫和復(fù)蘇

 

　　2023年寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，全年凈吸納量為277萬(wàn)平方米，略高于2022年的歷史最低值。

 

　　展望2024年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步向高質(zhì)量增長(zhǎng)邁進(jìn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)期擺脫疫情影響后歸于明朗，寫(xiě)字樓租賃需求將底部回升。CBRE預(yù)計(jì)2024年全國(guó)凈吸納量達(dá)400萬(wàn)平方米，為2020至2022年均值的90%，與2019年水平相當(dāng)。

 

　　CBRE《2023年中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓租戶調(diào)查》顯示，未來(lái)三年42%的受訪企業(yè)計(jì)劃增加國(guó)內(nèi)辦公面積，擴(kuò)張意愿較疫情三年（2020-2022年）的37%抬升。

 

　　金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)回暖，人工智能、先進(jìn)制造的需求增量仍可期待

 

　　根據(jù)Capital IQ對(duì)主要企業(yè)的營(yíng)收預(yù)測(cè)，兩大寫(xiě)字樓需求主力行業(yè)——金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的增長(zhǎng)預(yù)期將在未來(lái)兩年持續(xù)改善，這將為2024年寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的逐步回暖奠定基礎(chǔ)。

 

　　業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和對(duì)外開(kāi)放利好非銀金融租賃需求擴(kuò)張

 

　　2024年，金融行業(yè)的租賃需求仍將主要來(lái)自于證券、保險(xiǎn)等非銀機(jī)構(gòu)。

 

　　保險(xiǎn)行業(yè)從疫情中復(fù)蘇的勢(shì)頭明顯。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局披露的數(shù)據(jù)顯示，2023年實(shí)現(xiàn)原保險(xiǎn)保費(fèi)收入5.12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.1%，增速為2020年以來(lái)最高。

 

　　與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)證券機(jī)構(gòu)加大財(cái)富管理、資管、投顧業(yè)務(wù)發(fā)展力度，并相應(yīng)新設(shè)及將營(yíng)業(yè)部升級(jí)為分公司的轉(zhuǎn)型將持續(xù)釋放對(duì)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的需求。此外，去年底央行和外匯管理局旨在進(jìn)一步提升QFII和RQFII資金管理便利的征求意見(jiàn)稿亦有望在今年促進(jìn)相關(guān)外資金融機(jī)構(gòu)在華業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。

 

　　人工智能高速成長(zhǎng)，平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)需求有望企穩(wěn)回升

 

　　科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中，人工智能仍將是高速成長(zhǎng)的熱門(mén)領(lǐng)域。企查查數(shù)據(jù)顯示，2023年人工智能相關(guān)新企業(yè)注冊(cè)量同比攀升24%，增速同比加快6.5個(gè)百分點(diǎn)。大量創(chuàng)新企業(yè)的出現(xiàn)和持續(xù)活躍的融資預(yù)計(jì)將為今年的寫(xiě)字樓需求帶來(lái)增量。

 

　　此外值得一提的是，在業(yè)務(wù)調(diào)整和成本管控等措施初步顯效之后，去年四季度起，平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的租賃需求出現(xiàn)回暖跡象，租賃成交量環(huán)比增長(zhǎng)85%。

 

　　未來(lái)三年供應(yīng)充沛，利好租戶升級(jí)擴(kuò)張

 

　　未來(lái)三年寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)保持充沛，年均供應(yīng)量780萬(wàn)平方米，與疫情前五年的平均水平相當(dāng)。其中，受疫情期間延遲項(xiàng)目交付的影響，2024年全年新增體量預(yù)計(jì)將超過(guò)800萬(wàn)平方米。

 

　　供需平衡仍利于租戶方，但一線城市核心區(qū)高品質(zhì)樓宇緊俏

 

　　結(jié)合前述需求預(yù)測(cè)來(lái)看，2024年整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍將處于對(duì)租戶方有利的供大于求態(tài)勢(shì)，全國(guó)整體空置率繼續(xù)上升至26%左右。

 

　　在供應(yīng)品質(zhì)方面，2024年全國(guó)甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)占比84%，一線城市高達(dá)97%，支持租戶升級(jí)型租賃需求的釋放。

 

　　從供需比分析來(lái)看，一線城市供需關(guān)系相對(duì)健康。上海和深圳過(guò)去三年的凈吸納量與未來(lái)三年新增供應(yīng)比例超過(guò)70%，而隨著朝陽(yáng)CBD、麗澤等板塊的項(xiàng)目交付告一段落，北京的這一比例接近130%。

 

　　一線城市核心商務(wù)區(qū)的超甲級(jí)和甲級(jí)樓宇可租面積將保持緊俏。未來(lái)三年一線城市超甲級(jí)和甲級(jí)新增供應(yīng)中僅有6%位于核心商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)其空置率水平在2024年為11.7%，與2023年持平。

 

　　升級(jí)需求將持續(xù)流入，一線城市新興商務(wù)區(qū)

 

　　成本和品質(zhì)的平衡是企業(yè)當(dāng)下尋求最優(yōu)化房地產(chǎn)解決方案的關(guān)鍵。CBRE發(fā)布的《2023年中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓租戶調(diào)查》顯示，七成租戶希望未來(lái)寫(xiě)字樓租金占運(yùn)營(yíng)成本比重保持不變或更低。與此同時(shí)，“升級(jí)至更高品質(zhì)的樓宇”已連續(xù)三年成為租戶未來(lái)房地產(chǎn)策略的前三選項(xiàng)。

 

　　在此背景下，CBRE預(yù)計(jì)一線城市新興商務(wù)區(qū)將成為2024年租賃需求流入的活躍區(qū)域。

 

　　基于對(duì)過(guò)去三年（2021-2023年）市中心乙級(jí)寫(xiě)字樓租金變動(dòng)和目前市中心乙級(jí)樓宇和新興商務(wù)區(qū)甲級(jí)樓宇租金差的分析，我們認(rèn)為，2024年租戶將位于一線城市市中心乙級(jí)樓宇的辦公室向新興商務(wù)區(qū)升級(jí)搬遷仍可實(shí)現(xiàn)不同程度的租金成本節(jié)降。此外，新興商務(wù)區(qū)充裕的可租面積也為租戶推進(jìn)整合擴(kuò)租等企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略決策創(chuàng)造了有利條件。